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私の家は昔から続く地主で、父の所有する財産に占める不動産の割合が非常に高いのですが、将来の相続に向けて、対策が何かありますか？
状況によって違ってきますが、例えば次のような方法が考えられます。
1.売れるものは予め売却しておく
代々相続してきた土地には特別な思い入れがあってなかなか売却に踏み切れないという地主の方もいます。しかし、土地には、目に見えない「相続税」という借金がぶら下がっているといえます。相続財産に占める不動産の割合が高く、金融資産が少ないのなら、納税資金のために思い切って土地を売却するというのも一つの手段です。相続が発生してから売却しようとしても、いざとなったら売却先が見つからず、納税できないことになりかねないのです。
この場合、土地を売却した父には、譲渡に係る所得税・住民税が課せられます。税率は、その土地の所有期間によって違ってきます。原則として、譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えるときには長期譲渡に当たって20％(所得税15％・住民税5％)の税率で、5年未満のときには短期譲渡に当たって39％(所得税30％・住民税9％)の税率です。
また、土地を引き継いだ相続人が譲渡した場合、相続開始から3年10ヶ月以内の譲渡のときには、相続の際に納めた相続税のうち土地に対応する部分の金額は取得費に加算され、譲渡所得が少なくなります。また、長期と短期の判定は、相続した日から譲渡日までを所有期間として行うのではなく、亡くなった父の取得日を引き継ぎます。
2.借入金により賃貸物件を建築する
借入金により建物(賃貸物件)を建築すると、評価引き下げとなるのが一般的です。その理由は、相続税における建物と土地の評価は、建築価額や時価ではなく、建物については固定資産税評価、土地については路線価によって、行われることになるからです。
そして、建築した物件を他人に賃貸した場合には、地主の権利は制限されますので、さらに一定の減額があります。
手持ち資金を基に賃貸建物を建築した方の例を紹介します。この方は、4,000万円であった預金のうち、2,000万円で建物を建築し、2,000万円で土地を取得しています。
この場合、建物については、固定資産税評価により評価され、一般的には建物の固定資産税評価額は建築価額の7割程度、すなわち1,400万円となります。さらに、この建物を他人に賃貸しますから、借家権割合が30％とすると30％が減額され、貸家の評価980万円となります。
土地については、路線価により評価され、一般的には路線価は時価(公示価格)の8割程度となりますから、相続税評価額は1,600万円となります。さらに、この土地の上にある建物を賃貸していますので、この土地は貸家建付地として評価され、借地権割合が70％とすると70％×30％(借家権割合)＝21％が減額されて、1,264万円となります。
このようにして、この例の場合には、相続税評価額合計は当初の4,000万円から2,244万円となり、1,756万円の評価減となります。
なお、借入金によって土地建物を購入した場合には、借入金の分だけさらに相続財産を圧縮する効果を期待することができます。
3.小規模宅地等の特例を活用する
被相続人の住んでいた宅地等を同居の親族等が相続し、引き続き居住して保有する場合に、特定居住用宅地等に当たり、240㎡まで80％の減額を受けることが可能です。
しかし、相続人の中には、既に結婚し、親と同居するのではなく、別の場所に一軒家を持って暮らしている方もいるでしょう。この場合には、その方は同居親族でなく、3年以内家なき子にも当たらないので、特定居住用の小規模宅地等の特例を受けることは困難です。
このような場合は、自宅を改修し、自宅兼賃貸併用物件を建築するというのも一つの選択肢です。この方法は、自宅で特定居住用宅地等の減額を適用することができないなら、せめて自宅兼賃貸物件にすることによって、貸付部分については貸付事業用宅地等の減額を適用しようというものです(事業継続・保有継続要件があります)。さらに、借入金によって建築することで、相続財産をより圧縮する効果があります。
上記は、積極的に資産運用を行う方法です。このほか、3年以内家なき子に当たらないのであれば、相続人である息子が、自宅を賃貸に出して借家暮らしをしたとします。そして、3年経過した後に相続が発生すると、3年以内家なき子に当たることとなります(被相続人に配偶者や同居親族がいない場合)。
このように、生前から小規模宅地等の特例の要件整備を行うことも、一つの相続対策といえるでしょう。
